Verschillende gemeentes maken vanwege de krapte op de woningmarkt gebruik van de zelfbewoningsplicht. Dit zorgt er in eerste instantie voor dat de woning naar kopers gaat die er zelf willen wonen. Maar in welke gevallen geldt deze regel niet en waar moet je rekening mee houden?
Nieuwbouw
Bij nieuwbouwwoningen kunnen gemeenten bij de uitgifte van de grond bepalen dat een zelfbewoningsplicht verplicht is voor de nieuw te bouwen woning. Dit betekent dat u de woning niet mag verhuren, in de regel is dit vaak voor de duur van 4 jaren. Een kettingbeding in de notariële akte zorgt hiervoor. Hier staat bijvoorbeeld in dat u de woning voor de duur van 2 jaren (doorverkoopverbod) niet mag verkopen en tevens verplicht bent tot het bewonen van deze woning.
Bestaande bouw
Voor bestaande bouw geldt eigenlijk hetzelfde als voor nieuwbouw. De woning mag voor een periode van bijvoorbeeld 4 jaren niet verhuurd worden.Dit zorgt in de regel soms voor leegstaande panden, omdat investeerders wachten tot het moment dat ze de woning mogen verhuren.
Uitzondering
In het beginsel zijn er geen uitzonderingen op de regel wat betreft de zelfbewoningsplicht. Het is echter wél mogelijk om de zelfbewoningsplicht te omzeilen. Wél zijn er onvoorziene omstandigheden waarbij de gemeente over kan gaan op een ontheffing voor het doorverkoopverbod. Bijvoorbeeld in het uiterst onwaarschijnlijke geval dat een familielid een pas bewoonde woning heeft gekocht en de woning weer verkocht dient te worden na overlijden. Een ontheffing biedt dan uitkomst.
Boetes
Wie denkt zonder ontheffingen zaken te kunnen doen komt van een koude kermis thuis. 9 maart 2022 deed Rechtbank-Midden-Nederland nog uitspraak in een zaak waarbij verkoper dacht een goede reden te hebben om zijn woning zonder ontheffing te verkopen. Dit resulteerde in een boete van maar liefst €50.000,-. Ook voor het ontduiken van de zelfbewoningsplicht kunnen hoge boetes hangen. In de regel gaat het vaak om 20% van het aankoopbedrag.
Omzeilen zelfbewoningsplicht
Het is echter mogelijk om de zelfbewoningsplicht te omzeilen, dit zijn legale uitzonderingen. Zo zijn er enkele uitzonderingen gemaakt waardoor u de aankoop van een object direct kunt verzilveren door het te verhuren. Enkele voorbeelden zijn:
– Bijna iedere gemeente hanteert een opkoopbescherming tot een bepaalde WOZ-waarde, vraag dus na bij uw gemeente wat voor u geldt.
– Stop er familie in: U mag uw woning aan familie in de eerste of tweede graad verhuren. Denk bijvoorbeeld aan een studerend kind. Na 4 jaar kunt u de woning daarna aan een expat verhuren.
– Koop een woning met een huurder erin. Als het contract ouder is dan 6 maanden dan mag u ook na afloop van de huurovereenkomst op zoek naar een nieuwe huurder.
– Heeft u al 4 jaar in uw huidige woning gewoond? Koop dan een nieuwe woning voor uzelf en verhuur uw oude woning. Van dit systeem wordt in de praktijk vaak gebruik gemaakt. Ook op deze manier omzeil je de zelfbewoningsplicht omdat u er immers al langer dan 4 jaar heeft gewoond.
Vraag echter altijd bij uw gemeente na wat de laatste stand van zaken is betreft bovenstaande omzeilingen. Zijn deze er? Vraag wat u moet doen om alles legaal te laten verlopen. Dit kan zogezegd per gemeente verschillen. Laat dit ook altijd zwart op wit bevestigen zodat onenigheid in de toekomst wordt uitgesloten.
Benieuwd naar meer omstandigheden waarbij u onder het doorverkoopverbod uitkomt? Of benieuwd of de zelfbewoningsplicht in uw situatie geldt? Neem vrijblijvend contact met ons op.
